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Beneficios Para las Partes Aseguradas en Transacciones de Bienes Raíces en México

Beneficios Para las Partes Aseguradas en Transacciones de Bienes Raíces en México (Trad.: "The Benefits to Secured Parties of Real Estate Transaction in Mexico"es un artículo escrito por Mauricio León de la Barra de León de la Barra, LLP para la revista Los Angeles Lawyer (The Magazine of the Los Angeles County Bar Association), Febrero 2010, Volumen 32, No. 11.


La Ley de Fondos e Hipotecas de México puede ofrecer a los prestamistas y acreedores la oportunidad de realizar una transacción de préstamo regida por la ley de California pero garantizada por bienes raíces mexicanos bajo disposiciones favorables que no están disponibles para la garantía de bienes raíces de California. Para comprender los beneficios de asegurar transacciones de crédito con bienes raíces en México, los prestamistas y prestatarios deben considerar:

  1. ¿Cómo estructurar una transacción asegurada de bienes inmuebles regida por el la Ley Mexicana?
  2. ¿Qué recursos estarían disponibles en caso de incumplimiento y cómo se ejercitarían?
  3. Cómo se comparan la estructura y los recursos con sus homólogos en California.

En California, la forma preferida de asegurar una transacción de crédito con bienes inmuebles es la escritura de fideicomiso (Deed of Trust). Las hipotecas, mientras aún existen, han caído en desuso. Por el contrario, en México, las hipotecas (mortgages) y los fideicomisos de garantía (guaranty trust) son formas igualmente preferidas de asegurar una transacción de crédito.

El uso generalizado de hipotecas en México se evidencia en la producción mexicana de un tercio del número total de hipotecas generadas en América Latina (con Brasil generando otro tercio)[i] y en el recibo reciente de México de $ 1 mil millones para promover mercados hipotecarios eficientes como parte de $ 2.5. mil millones, línea de crédito condicional a 10 años para proyectos de inversión aprobados por el Banco Interamericano de Desarrollo.[ii]

Una hipoteca en México es un contrato en virtud del cual el deudor hipotecario otorga al acreedor hipotecario el derecho de vender, en caso de incumplimiento de una obligación garantizada, ciertos bienes inmuebles que son propiedad del deudor hipotecario y que se pagarán con el producto de la venta.[iii] La hipoteca requiere los mismos trámites que una concesión de bienes inmuebles, que incluye la firma de la escritura o escritura ante notario público y la grabación de la escritura en el registro público local.[iv] Una hipoteca adecuada tendrá prioridad sobre una transferencia o transmisión posterior del activo hipotecado. La ley de California es similar.[v] Bajo ambos sistemas legales, el acreedor hipotecario tiene un derecho de retención sobre la propiedad real (pero no el título o la posesión) que le otorga el derecho de vender la propiedad para satisfacer la deuda al vencimiento o incumplimiento.

Existen diferencias sustanciales entre las hipotecas en California y México. Primero, un deudor hipotecario en México no tiene derecho de redención, que es uno de los principales inconvenientes para los acreedores hipotecarios bajo la ley de California.[vi] Una segunda diferencia es la facilidad con que un acreedor en México puede obtener un juicio por deficiencia. En California, siempre que una deficiencia no se exima o prohíba y un deudor sea personalmente responsable de la deuda, el acreedor debe solicitar un fallo por deficiencia dentro de los tres meses posteriores a la fecha de la venta de la ejecución hipotecaria y después de una audiencia sobre el valor razonable del Bienes inmuebles en la fecha de venta.[vii]

Por el contrario, un acreedor garantizado por una hipoteca mexicana no está obligado a emprender un procedimiento por separado para obtener un fallo por deficiencia. Los tribunales mexicanos han dictaminado que el propósito de la ejecución hipotecaria de un activo hipotecado es cubrir el endeudamiento y, como resultado, sería contrario a la eficiencia judicial enviar al acreedor a un nuevo proceso cuando el producto de la venta no cubra la deuda. En consecuencia, cuando hay una deficiencia, los acreedores hipotecarios deben poder ejecutar otros activos del deudor como parte del mismo procedimiento de ejecución hipotecaria.[viii] Por lo tanto, obtener un juicio por deficiencia en México es más simple y más rápido que en California.

Fideicomisos de garantía

Los Fideicomisos de Garantía (Guaranty Trust) se utilizan ampliamente en México como alternativa a las hipotecas. Algunos de los factores que deben tenerse en cuenta para determinar cuál es el mejor instrumento en una transacción específica son:

  • Los honorarios y costos que cobra un fiduciario en un acuerdo de fideicomiso de garantía, que no son aplicables en una hipoteca.
  • La conveniencia de una venta no judicial de los activos del fideicomiso frente a la necesidad de perseguir una venta judicial de los activos hipotecados en caso de incumplimiento.
  • La capacidad de "liberar" parcialmente ciertos activos de fideicomiso en proporción a la reducción de la deuda en comparación con la no divisibilidad de los activos hipotecados, lo que hace que una liberación parcial no esté disponible (excepto cuando exista un acuerdo expreso sobre la parte del crédito aplicable a cada propiedad se aplica a propiedades individualizadas).[ix]
  • La flexibilidad del contrato de fideicomiso de garantía para fines comerciales o comerciales adicionales, como el desarrollo de un proyecto de resort, la venta posterior de las unidades individuales creadas dentro de un proyecto de unidades múltiples o fraccionadas, y la reinversión de los ingresos de la venta.
  • La capacidad de incluir bienes personales, como alquileres o ingresos por ventas, como parte de los activos del fideicomiso.
  • El poder del deudor hipotecario para vender los activos hipotecados o gravar aún más los activos hipotecados mediante el otorgamiento de un gravamen menor sobre el mismo que, a menos que las partes acuerden lo contrario, no se puede lograr si se utiliza un fideicomiso de garantía, porque el propietario legal es el fideicomisario.

El Fideicomiso de Garantía mexicano se creó en 2000 con modificaciones a la ley comercial y tributaria que se mejoraron o “pulieron” en 2003. El Congreso de México se esforzó por reducir los costos de transacción y las tasas de interés, aumentar el tipo de garantías disponibles bajo la ley mexicana y motivar a los prestamistas realizar transacciones de crédito para ayudar a impulsar la economía de México, aumentar la competencia comercial entre los fideicomisarios, proteger las garantías y reducir los riesgos de cobro.[x] El resultado es un instrumento más favorable que su predecesor a un beneficiario en caso de incumplimiento.

Desde un punto de vista práctico, los tribunales mexicanos consideran que el fiduciario es el propietario legal de los activos porque el título legal de los activos del fideicomiso se transfiere al fideicomisario para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Por lo tanto, los activos del fideicomiso, junto con el derecho del beneficiario a solicitar una venta en caso de incumplimiento, no se ven afectados si el deudor es objeto de un procedimiento de quiebra, se convierte en insolvente o es demandado por cualquier acreedor.[xi] Esta es una poderosa ventaja. Para acreedores en comparación con la ley de california.

La transferencia de propiedad descrita anteriormente también protege a los beneficiarios del fideicomiso de los actos del deudor. Una vez que se ejecuta el acuerdo de fideicomiso y el título de los activos se transfiere al fideicomiso, el deudor pierde el poder y la autoridad para transmitir o gravar los activos del fideicomiso (a menos que el acuerdo de fideicomiso disponga expresamente lo contrario).[xii]

Otras diferencias entre una escritura de fideicomiso de California y un fideicomiso mexicano se relacionan con la entidad que puede actuar como fiduciario y el alcance de las responsabilidades del fiduciario. Bajo la ley de California, el fideicomisario bajo una escritura de fideicomiso no es un verdadero fideicomisario, no está sujeto a las reglas generales que rigen los fideicomisos y tiene la función limitada de devolver la propiedad al fideicomisario si el préstamo es reembolsado o realizar una venta fiduciaria En caso de incumplimiento.[xiii] En México, por otro lado, solo las entidades autorizadas por ley, principalmente instituciones financieras, pueden actuar como fideicomisarios.[xiv] En general, desempeñan un papel más activo y están altamente reguladas por la ley general de fideicomisos.

Además, los beneficiarios bajo un fideicomiso de garantía mexicano tienen el derecho de presentar una reclamación por cualquier deficiencia. Por el contrario, la ley de California estipula que “[N] o se emitirá un fallo por cualquier deficiencia en una nota garantizada por una escritura de fideicomiso o hipoteca sobre bienes inmuebles o un patrimonio por años a partir de allí ejecutados en cualquier caso en el que los bienes inmuebles o el patrimonio por años en el mismo ha sido vendido por el acreedor hipotecario o fideicomisario bajo el poder de venta contenido en la hipoteca o escritura de fideicomiso ".[xv]

Con respecto al proceso de ejecución hipotecaria no judicial, la ley mexicana establece que “en un fideicomiso de garantía, las partes pueden acordar la forma en que el fiduciario procederá a la venta no judicial de los derechos o activos en fideicomiso”.[xvi] Esta capacidad de regular la forma en que el fiduciario procederá solo es aplicable si, en el momento en que se celebra el contrato de fideicomiso de garantía, las partes acuerdan los siguientes términos:

  • El fiduciario iniciará la ejecución hipotecaria no judicial al recibir una comunicación por escrito solicitando que se vendan los activos y se especifiquen los eventos de incumplimiento de las obligaciones garantizadas.
  • El fideicomisario enviará una copia de la comunicación escrita al deudor, quien podrá oponerse a la venta solo si se paga una cantidad pendiente y el deudor muestra que no se ha producido ningún evento de incumplimiento.
  • En el caso de que el deudor no pueda demostrar el cumplimiento de sus obligaciones, el fideicomisario puede proceder a la venta no judicial de los activos del fideicomiso, de acuerdo con los términos y condiciones del acuerdo de fideicomiso.
  • El marco de tiempo en el que se realizarán las actividades mencionadas anteriormente.

En el caso de que las partes de un fideicomiso de garantía no hayan especificado el proceso para una venta fiduciaria o si el proceso, tal como se establece en el acuerdo de fideicomiso, no cumplió con los requisitos de la ley, el prestamista, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, tendrá que presentar una demanda en el tribunal estatal que tenga jurisdicción sobre los bienes. Si la demanda se presenta correctamente, el tribunal ordenará el pago total de los montos adeudados y establecerá que, si no se realiza el pago completo, los activos o la posesión de los mismos se entregarán al prestamista hasta que se vendan. Si el deudor (o quien esté en posesión de los activos) se niega a entregar la posesión de los activos, el tribunal puede imponer una multa, desalojar al deudor u ordenar la detención del deudor hasta por 36 horas. La demanda se deberá entregar al deudor, que tiene cinco días para responder. Una vez recibida la respuesta del deudor, se otorgará a las partes un período de prueba durante el cual ambas podrán ofrecer pruebas para respaldar sus reclamos y defensas. Al final del período de prueba, el tribunal estudiará el caso y emitirá un fallo final.

Si el demandante prevalece, podrá proceder a vender los activos o tomar el título legal. Si el valor de los activos del fideicomiso es insuficiente para cubrir el monto adeudado, el beneficiario del fideicomiso puede emprender acciones legales para cobrar la deficiencia. Cualquier moción o apelación relacionada con la venta del fideicomisario no suspenderá el procedimiento de ejecución hipotecaria no judicial.[xvii]

Aunque existen muchas similitudes entre las hipotecas y los fideicomisos en México y California, la ley mexicana es en muchos aspectos más beneficiosa para las partes aseguradas. En consecuencia, los prestatarios que poseen o tienen acceso a bienes raíces mexicanos deben considerar seriamente ofrecer, y los prestamistas deben considerar seriamente aceptar, la propiedad en México como garantía en hipotecas y fideicomisos de garantía mexicanos adecuadamente estructurados como garantía para transacciones de préstamos en California.

Mauricio León de la Barra de León de la Barra, LLP es uno de los pocos abogados con licencia para ejercer la abogacía en México y California, y actualmente concentra su práctica en negocios y transacciones de bienes raíces que involucran las leyes de México y EE. UU.


[i] See http://www.cnnexpansion.com/economia/2009/08/28/mexico-lidera-en-mercadohipotecario .

[ii] See http://www.iadb.org/news/detail.cfm?id=5554

[iii] Código Civil Federal [C.C.F.] [Civil Code for the Federal District] art. 2893 [hereinafter C.C.F.].

[iv] C.C.F. arts. 2320, 2917.

[v] See CIV. CODE §2920.

[vi] In California, the right of redemption is codified under Civil Code §2903 and §2905.

[vii] CODE CIV. PROC. §726b.

[viii] Suprema Corte de Justicia de la Nación [Supreme Court] Semanario Judicial de la Federación [Judicial Weekly of the Federation] Registro No. 362267 [hereinafter Supreme Court Judicial Weekly].

[ix] See C.C.F. art. 2912.

[x] Press release issued by the Ministry of Finance and Public Credit on Apr. 23, 2003 (on file with author).

[xi] Supreme Court Judicial Weekly Registro No. 199312.

[xii] Supreme Court Judicial Weekly Registro No. 241918.

[xiii] ROGER BERNHARDT, CALIFORNIA MORTGAGE AND DEED OF TRUST PRACTICE §1:35 (3d ed. 2008).

[xiv] With guaranty trusts, entities may include credit institutions, insurance companies, brokerage firms, and credit unions.

[xv] CODE CIV. PROC. §580d.

[xvi] Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito [General Law of Negotiable Instruments and Credit Transactions] art. 403.

[xvii] See Código de Comercio [Commerce Code] art. 1414 bis 20.

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